Consejos de oferta | Como funcionan las cosas

Consejos de oferta |  Como funcionan las cosas

La segunda forma de conseguir un trato es haciendo una oferta de bajo precio. Su mejor apuesta aquí es una casa que ha estado en el mercado por un tiempo con poca o ninguna actividad (la jerga de los agentes inmobiliarios se refiere a ofertas genuinas). Los «días en el mercado» (DOM) son información pública: simplemente pregúntele al agente inmobiliario que tiene la lista. También puede preguntar si ha habido alguna oferta (tal vez simplemente se cayó del depósito en garantía o recientemente tuvo una reducción de precio); un buen agente de bienes raíces puede contarle la historia de la propiedad, así como el nivel de interés que ha recibido (aunque no se sorprenda si se encuentra con algunos idiotas que no son del todo sinceros con los hechos).

Digamos que una casa ha estado en el mercado por 60 días a $350,000. Las compensaciones en el área (has hecho esta tarea, ¿recuerdas?) cuestan entre $ 325 y $ 365. Si todavía está allí sin un letrero de «vendido» en el frente, esta propiedad probablemente tenga un precio excesivo de $ 350,000. ¿Por qué no escribir una oferta a $300? «¡Pero eso insultaría al vendedor!» lloras. (Tú, alma gentil y de buen corazón, tú.) Tal vez. Pero tenga en cuenta que los precios de venta generalmente se obtienen de manera bastante arbitraria, y mientras que algunos vendedores están casados ​​con su precio, otros casi sacan un número de un sombrero, o bien eligen uno que les encantaría ver materializado a pesar de que no lo harían. conformarse con mucho menos. El poder del papel es asombroso; a veces ni siquiera los vendedores saben lo que aceptarán hasta que lo tienen por escrito.

No tiene nada que perder si hace una oferta razonable pero a un precio bajo. En teoría, los vendedores pueden sentir que su precio de venta es justo y alcanzable. Pero “pájaro en mano” (en este caso, tu oferta sincera por escrito) podría ser suficiente para hacerles cambiar de opinión. El vendedor puede y probablemente hará una contraoferta, por lo que si en el ejemplo anterior $300 000 es el máximo absoluto que estaría dispuesto a pagar, considere escribir su oferta original por incluso menos, digamos $285 000. Esto te deja espacio para regatear, y si tienes mucha suerte, es posible que lo acepten sin pelear.

Aquí es donde tener profesionales experimentados en su equipo puede dar sus frutos. Pídale a su agente de bienes raíces que discuta con el agente de bienes raíces del vendedor por qué su oferta es justa (obteniendo ofertas de precios similares o señalando las fallas y desventajas de la propiedad). La estrategia de ofertas bajas me ha valido la pena innumerables veces.

No hace mucho tiempo, mi ama de llaves Teresa compró su primera casa. Vino a mí y me dijo que ella y su esposo, un pintor, habían ahorrado $14,000 y querían comprar una casa. Estaba desgarrado. En el pedacito de cielo caro que llamamos hogar, $14,000 no podrían entrar ni siquiera en la puerta principal del condominio más ruinoso de la ciudad, y Teresa no tenía absolutamente ningún crédito, por lo que el financiamiento del 100 por ciento no era una opción. Por otro lado, tenía la firme convicción de que si se las había arreglado para conseguir una suma tan significativa y el suficiente valor para pedirme ayuda, se merecía tener una casa. Le aseguré que haría todo lo posible para que sucediera y nos pusimos a buscar.

Siguiendo mi propio consejo, encontramos una propiedad en el vecindario de Teresa, una bonita casa para arreglar con un historial de malas adiciones y peores inquilinos. Estuvo en el mercado alrededor de dos meses a $589,000 (Recuerde, esto es Santa Bárbara). Escribimos una oferta por $ 485,000, más de cien mil dólares menos que el precio de venta, y lo conseguimos. De hecho, incluso negociamos un crédito de mil dólares durante nuestro recorrido final tres días antes del cierre del depósito en garantía, porque los inquilinos habían dejado el lugar en peores condiciones que cuando escribimos la oferta. Con todo, prueba una vez más que a veces incluso los vendedores no saben lo que aceptarán hasta que esté por escrito.

Después de que cerramos, le presté a Teresa $100,000 y mi experiencia gratuita en diseño y nos dispusimos a arreglar el lugar, incluido el acabado de una unidad trasera separada que planeaba alquilar para ayudar a cubrir la hipoteca. Con la ayuda del equipo de expertos en construcción que he reunido a lo largo de los años, completamos las renovaciones en solo cuatro semanas. Ahora todo lo que teníamos que hacer era refinanciar. La nueva tasación del banco fue de $800,000, dejando a Teresa con más de $200,000 en capital (después de que me devolviera el dinero, por supuesto).

Mi voluntad de hacer una oferta «insultante», junto con la sólida relación que tengo con mi prestamista (quien nos otorgó a Teresa y a mí un préstamo conjunto, ayudándola a generar crédito desde el primer momento), resultó en una situación beneficiosa para todos. Después de seis meses de pagos hipotecarios a tiempo, el préstamo se transfirió en su totalidad a nombre de Teresa. No, no gané ni un centavo con el trato de Teresa, pero debido a las muchas casas que había volcado antes que la de ella, estaba en una posición (tanto financiera como experiencial) para ayudar a alguien que me importa mucho a cambiar el curso de ella. vida. Lo considero una gran recompensa.

Tenga en cuenta que solo por escribir una oferta, no está obligado a comprar la casa. Si descubre algo que rompe el trato durante sus inspecciones, todo lo que ha perdido es el costo de la inspección, invariablemente dinero bien gastado. Es posible que haya creado una oportunidad para renegociar el precio si descubre una falla que desanimaría al comprador promedio.

Cuando escriba su oferta, asegúrese de no descartar contingencias importantes en un esfuerzo por hacer que su oferta sea más atractiva. Las contingencias existen para protegerlo a usted y a su depósito, así que aproveche hasta la última.

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